Ce que les agences doivent maîtriser avant de signer leurs premiers mandats saisonniers.

Passer de la location longue durée à la location saisonnière implique de maîtriser plusieurs différences majeures : le rythme, les process, la relation voyageur, la diffusion des annonces. Une autre différence peut coûter cher si elle est ignorée : la réglementation, qui transforme un simple mandat de gestion en risque opérationnel bien réel.

Un propriétaire confie son appartement à son agence pour le mettre en location saisonnière. Six mois plus tard, il reçoit un courrier de la mairie : le bien n’est pas enregistré, l’annonce en ligne ne comporte pas de numéro valide, et une mise en demeure suit. L’agence découvre la situation en même temps que lui.

Ce scénario n’est pas exceptionnel. Avec le renforcement progressif du cadre réglementaire depuis la loi Le Meur de 2024, dont plusieurs dispositions entrent en application jusqu’en 2026, il est en train de devenir courant.

Un cadre qui s’est durci, et qui continue d’évoluer

Pendant longtemps, la location saisonnière a fonctionné assez librement, une fois un mandat de gestion signé dans le cadre de la loi Hoguet, avec une agence immobilière titulaire de la fameuse carte G. Les plateformes ont explosé, les volumes ont suivi, et les communes ont progressivement pris la mesure de l’impact sur leur parc de logements. Le législateur a suivi.

Aujourd’hui, le cadre est précis et il varie selon la nature du bien et la localité. Pour une résidence principale, le propriétaire peut la louer en saisonnière au maximum 120 jours par an, avec la possibilité pour certaines communes d’abaisser ce plafond à 90 jours. Pour une résidence secondaire ou un logement dédié, il n’existe pas de limite annuelle nationale, mais la commune peut imposer une autorisation de changement d’usage, et des restrictions supplémentaires. Dans tous les cas, un même locataire ne peut occuper le bien plus de 90 jours consécutifs.

Ce sont des règles que tout gestionnaire immobilier qui se lance en saisonnière doit connaître avant de signer le moindre mandat. Les ignorer ne protège pas l’agence : elle engage au contraire sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire qu’elle représente.

L’enregistrement national : une échéance à ne pas rater

C’est la nouveauté la plus structurante de la période. En mai 2026, un enregistrement national devient obligatoire pour toutes les locations de courte durée. Chaque bien doit disposer d’un numéro d’enregistrement, affiché sur toutes les annonces publiées sur les plateformes.

Ce n’est pas une formalité administrative de plus. C’est un dispositif de contrôle que les communes vont utiliser pour vérifier la conformité des locations sur leur territoire. En cas d’absence d’enregistrement ou de numéro invalide, les amendes peuvent atteindre 10 000 à 20 000 euros selon les situations.

Pour une agence qui gère plusieurs dizaines de biens, la question n’est pas de savoir si elle doit s’en préoccuper, c’est de savoir comment elle va industrialiser ce processus de vérification et de suivi pour l’ensemble de son portefeuille, avant l’échéance.

Les zones tendues : quand la commune devient un interlocuteur incontournable

Dans les grandes villes et les zones tendues comme Lyon, Paris, Bordeaux, Nice et de nombreuses autres communes, transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Certaines communes imposent en plus une compensation : la création d’une surface d’habitation équivalente ailleurs sur le territoire, pour limiter la perte de logements classiques.

Sans cette autorisation quand elle est requise, l’agence et le propriétaire s’exposent à des sanctions financières importantes et à l’obligation de remettre le bien en usage d’habitation classique, avec tout ce que cela implique en termes de travaux, de délais et de revenus perdus.

Le règlement de copropriété est un autre point de vigilance souvent négligé. Certains immeubles interdisent explicitement la location saisonnière. Si l’agence met en location un bien sans avoir vérifié ce point, le syndicat de copropriété peut agir en justice, et c’est le propriétaire, et potentiellement l’agence mandataire, qui en supportent les conséquences.

Le DPE : un risque qui monte en puissance

C’est l’angle que beaucoup d’agences n’ont pas encore intégré dans leur approche de la location saisonnière. Les exigences de performance énergétique s’appliquent désormais aussi aux meublés de tourisme soumis à changement d’usage. Les logements classés G sont progressivement interdits à la location, y compris en location saisonnière. Les biens concernés devront atteindre au minimum la classe E, puis la classe D à l’horizon 2034.

Concrètement, cela signifie qu’une agence qui accepte aujourd’hui dans son portefeuille saisonnier un bien mal classé énergétiquement prend un risque à terme : interdiction de louer, retrait du numéro d’enregistrement par la mairie, amende. Et c’est le propriétaire qui en assumera les conséquences.

Intégrer le DPE dans la check-list d’entrée d’un bien saisonnier n’est plus une précaution optionnelle. C’est une protection pour l’agence autant que pour le propriétaire.

Ce que ça implique pour l’organisation de l’agence

La réglementation saisonnière ne peut pas être traitée comme un sujet à gérer au cas par cas, bien par bien, au fil des problèmes. Les agences qui ont structuré leur activité ont mis en place une check-list de conformité systématique à l’entrée de chaque mandat : nature du bien, commune, obligations spécifiques locales, autorisation de changement d’usage si nécessaire, vérification du règlement de copropriété, statut d’enregistrement, classe DPE.

Ce processus d’entrée prend du temps. Il est moins visible qu’une mise en ligne rapide sur les plateformes. Mais c’est lui qui détermine si l’activité saisonnière de l’agence repose sur des fondations solides, ou sur des biens dont la conformité n’a jamais été vérifiée.

Si vous souhaitez échanger sur la mise en conformité de votre activité saisonnière,n’hésitez pas à nous contacter !

Dans le prochain article

Derrière la réglementation se cache un autre sujet que les agences longue durée sous-estiment systématiquement : la comptabilité mandant en location saisonnière. Même structure de base qu’en longue durée, mais des flux radicalement différents, une taxe de séjour à gérer, des rapprochements plateforme à maîtriser. C’est le sujet du prochain numéro.